許文彪講得好

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(轉貼) 蘋論：樓市泡沫比無殼蝸牛更令人擔心

西半山一個名為六十八樓實為四十四樓的豪宅單位每呎成交價七萬元確實是「天價」，其他豪宅動輒兩、三萬元一呎也讓人咋舌。即使撇開這些脫離一般市民購買力的貴價樓，本地樓市從成交量到成交價都在持續向上，都回到近年的新高是毫無疑問的事。
在這種熾熱的市況下，部份政團開始要求特區政府壓抑樓市。有的認為政府應當恢復興建居屋，讓中、低收入人士可以置業；有的希望政府增加土地供應，平抑急升的樓價；有的建議政府再推出貸款計劃資助準業主上車。甚至一些地產發展商也抱怨政府的勾地制度定價太進取，令發展商難以勾出土地起樓，令住宅樓宇供應緊張。
樓價急升的現象當然值得關注，但今次樓價急升跟土地供應，住宅單位供應等問題沒有甚麼直接關係。近期樓價上升、樓市熾熱的真正元凶是過度寬鬆的貨幣政策及大量尋找短期獲利機會的游資。不管特區政府復建居屋、提供資助或改變勾地制度都沒有甚麼作用，反而可能令樓市火上加油。
經歷過九七、九八年的樓市泡沫及爆破後大家應當認識一個事實，就是當樓市進入瘋狂階段，樓價狂飆時，政府提供任何置業資助或貸款計劃只會製造更多高位接貨的儍子，只會鼓勵更多財力不足的置業者入市，只會令樓市進一步升溫。當年一些政黨為未能置業的「無殼蝸牛」請命，迫使政府興建夾心階層房屋及推出一個又一個自置居所貸款計劃，可是當「無殼蝸牛」買入夾屋或利用貸款買入四、五千元一呎的上車盤時，他們很快就成了泡沫爆破的犧牲者，作為被負資產壓的透不過氣來的「樓蟹」，直到十年後也未能翻身。現在樓市泡沫似已重臨，特區政府絕不應重蹈覆轍，再提供甚麼買樓資助；以免製造新一批樓蟹。
發展商抱怨勾地制度令他們無法勾出土地，令樓市供應減少完全是輸打贏要的說法，是不負責任的說法。首先，勾地制度並不是天掉下來的新土地政策，是放棄「八萬五」政策後政府讓市場主導土地供應的措施。勾地制度的基本邏輯是發展商認為樓市供應不足，買地建住宅有利可圖便從勾地表中勾出土地。若果發展商不願出價勾出土地，說明樓市前景不明或欠佳，不用太多供應，他們怎麼把責任推在政府身上呢？
當然，發展商最希望看到的是政府以超低價或遠低於市價的地價讓發展商勾出土地，把發展商的風險減至最低，利潤則推至最高。問題是這樣做等同賤賣土地，等同向發展商輸送利益，對政府、對公眾都是極不公平、極不合理的！
而且，在目前市況大幅波動的情況下，不管是發展商或政府要為土地定價都相當困難，更不要說拿真金白銀高價從拍賣中搶購地皮了。換言之，即使政府立時改變勾地制度改為定期拍賣土地，發展商也會因「計唔掂數」而不肯出價投地，令市場訊息依舊混亂，令樓宇供應不可能迅速增加。
短期而言，特區政府在今次樓市狂潮中首要關注的是泡沫問題，是金融風險問題而不是樓價太高有人買不起樓的問題。因為一旦樓市升勢從豪宅擴散至一般樓宇，形成像九七年的樓市泡沫，香港便要再次為泡沫爆破付出沉重代價，陷入長達五至七年的衰退。因此，特區政府該做的是促使銀行及金融機構嚴守紀律，嚴限按揭成數；充份了解買樓人士的負擔能力，避免他們過度借貸。至於樓價過高有人買不起樓正是市場的自然調節機制，可以起冷卻樓市的作用，各方面大可不必太緊張。